BOLSA A 100 MIL PONTOS
100 MIL PONTOS

MAS SEM PIB

E aí investidor, mais uma semana cheia de ruídos! Quanto tempo perdido com a tal da Betina, e também com a simbologia psicológica da marca dos 100 mil pontos do IBOVESPA. O que isso representa além de 10 minutos numa chamada do jornal nacional? Absolutamente nada. Durante essa semana tentei me blindar o máximo possível, fiquei cego para esse sensacionalismo, para a audiência gerada pelo marketing agressivo e maçante.
Já que o conteúdo discutido nos grupos não estava agregando, aproveitei para fazer um estudo, identificar quais setores do Fundos de Investimentos Imobiliários têm mais despesas.



A indústria dos FIIs

A classe de ativos de investimentos que mais cresce no Brasil segue apresentando números animadores.De acordo com o último Boletim do Mercado Imobiliário da [B3] – Brasil, Bolsa, Balcão, o mês de fevereiro desse ano se encerrou com 252.768 investidores de fundos imobiliários, uma alta de 9,56% frente a janeiro.

Fonte: B3

Logo abaixo é possível visualizar tanto o volume financeiro quanto o número de negócios realizados por dia em um crescente bastante acentuado na comparação com os anos anteriores.

Isso é extremamente positivo para a indústria, haja vista que aumenta a liquidez do mercado, fator esse que pôde ser percebido em outro dado divulgado no mesmo relatório pela [B3].

Fonte: B3

Isso faz com que a facilidade de se comprar e/ou vender ativos no mercado se torne mais fácil, o que pode contribuir para o aumento do interesse de novos fundos imobiliários serem abertos nos próximos anos.

Isso significa mais empregos, mais impostos, mais alternativas para o pequeno investidor. Ou seja, é um verdadeiro ganha-ganha.

Também é possível perceber que o índice IFIX já se encontra perto dos 2500 pontos. No artigo “Efeito Borboleta”, se não viu clique aqui, expus que o spread entre o yield do radar (radar de indicadores feito pelo Egbert Chaves) e o NTN-B 2024 estava muito atrativo, chegando a estar acima de 4%. Hoje, exatos 2 meses após, a diferença se equilibrou e se encontra num patamar considerado de preço justo.

Fonte: Radar Palafiita

100 mil pontos

Apenas uma sequência numérica com muitos zeros. Um número redondo que as pessoas, a mídia, o mercado como um todo gosta de transformar em mito, em simbologia psicológica que gera muita manchete e espaços maiores em jornais e televisão.

Leia esse artigo e saiba mais sobre os pontos do ibovespa,clique aqui

A mídia de massa só noticia o mercado acionário quando ele já está nas máximas históricas, o que induz as pessoas que não estão compradas em ativos de renda variável a agir com mais ganância do que conhecimento, pois elas precisam estar participando da festa também, ou seja, a simbologia da ignorância.

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Na minha opinião, a alta do dia foi mais importante se considerarmos o noticiário negativo do dia. Logo cedo, tivemos a divulgação da nova pesquisa semanal Focus do Bacen, informando que a inflação está em alta para 2019 em 3,89%; que houve uma queda forte da previsão do PIB para 2,01% (anterior em 2,28%); que a produção industrial encolheu para 2,57% (de anterior em 2,80%); e até que o superávit da balança comercial retrocedeu para US$ 50 bilhões. Além disso, o mesmo Bacen anunciou que o IBC-Br de janeiro, uma espécie de prévia do PIB que considera os 12 meses anteriores, encolheu 0,41% com ajuste e cresceu 1,00% sem ajuste.

Tudo junto e somado ao “pibinho” de 2018, ao fraco comportamento das vendas no varejo, à baixa produção industrial e à elevação da taxa de desemprego, esses fatores indicam que a economia vem perdendo tração nos últimos meses e a recuperação, depois de dois anos de recessão e dois anos de expansão pequena, se dá de forma muito lenta e sem capacidade de acelerar. Principalmente quando avaliada pela formação bruta de capital fixo sofrível e pela taxa de investimento em relação ao PIB, que não chega nem a 16%.

Se não tem crescimento industrial, não tem PIB positivo e esse número redondo cheio de zeros demonstra ser apenas euforia no mercado por boas expectativas de um novo governo.

Estudo de Despesas dos FIIS

Enquanto a Bettina fazia o maior sucesso, eu baixei a cabeça e fui procurar saber quais setores tem mais despesas nos fiis. Fiz o estudo usando a ferramenta do radar de FIIS do Dica de Hoje, caso nao conheça clique aqui, e os relatórios dos próprios gestores.Comecei fazendo por fiis aleatórios, mas depois percebi que a maioria não entrega os relatórios mensais e complicou o estudo, então fui no radar e selecionei os que mais tinham peso no índice, IFIX.

Fonte: Radar Palafiita

Percebe-se que os maiores pesos do índice IFIX são FIIS da Kinea Investimentos e da Credit Suisse Hedging-Griffo, ambos somados são mais de 30% de participação do índice.
No estudo usei como base de dados os seguintes números:- 33 Ativos- 7 Lajes Corporativas – 6 Shoppings- 6 Papel/Desenvolvimento- 5 Logísticos (considerei o KNRI como logístico já que mais de 65% de seus ativos são galpões logísticos)- 3 Agencias, Fundos de Fundos e Outros (hotel, hospital, educacional)

Veja abaixo como ficou o filtro selecionando de maior a menor a relação entre receitas e despesas: “% DESPESA”

Percebe-se que 18 ativos ficaram com despesas abaixo dos 15%, um valor que eu considero bom dependendo do ativo e do setor. O Outros 15 tiveram despesas acima de 17%.
Dos que ficaram acima de 17% temos:- 4 Lajes (57%), – 3 Shoppings (50%), – 2 FOFs (66%), – 2 outros (66%) , – 2 Logísticos (40%), – 1 Agencia (33%) e – 1 Papel/Des. (16%).

Resultado

A partir desse estudo, comprova-se o que eu já tinha analisado anteriormente: o setor de lajes corporativas é o que mais tem risco no cenário de elevação de vacância, com o consequente aumento proporcional das despesas. Em segundo lugar temos os Fundo de Fundos (FOFs) pois, analisando detalhadamente o porquê de a despesa ficar alta, percebemos que o imposto gerado em cima das vendas do trade que os gestores fazem, e as taxas de performance, representa mais de 50% dos custos.

Por fim, verificamos na parte de baixo da tabela que os Fundos de Papel (recebíveis imobiliários) e de Desenvolvimento são os que têm menos despesas.
Portanto, interessa identificar o porquê de esses ativos estarem com despesas altas e se essa alta é eventual ou constante. Por exemplo, há ativos que estão passando por subscrições (como o XPML, o GGRC) e o procedimento de captação eleva os custos. Outros, como FFCI, passaram 2018 com pouca receita devido à alta vacância – esse é um dos motivos pelo qual o setor de lajes corporativas fica dependente dos ciclos imobiliários. 
Ao se estudar cada ativo, identifica-se qual custo impacta com maior ou menor peso a receita, assim como a previsão ou imprevisão de sua duração e a consequente influência na distribuição.

Lembrando que este artigo é apenas informal como base de estudos para filtrar os ativos e os setores, não é recomendação ou indicação de compra e venda.
“O crescimento da produtividade é o único caminho possível para alcançar prosperidade. ” – Mario Draghi, economista.


Saimon_Rijo






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