FIIs, o coringa do portfólio.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS

O CORINGA DO PORTFÓLIO

E aí sardinhada! Conforme falei, iria escrever sobre o crescimento dos proventos. O destaque vai para a classe de ativo de fundos imobiliários, que mantem um leve crescimento mês após mês e com isso sustenta uma base de recebimento programada. Este é um dos motivos que considero esta classe como o coringa dentro do portfólio global.


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Os FIIs



Os fundos imobiliários são uma classe de ativos onde um gestor e um administrador unem forças e conhecimento de mercado imobiliário para fazer aquisição ou gestão de imóveis físicos e também financiar projetos do mesmo setor. A partir dessa união, eles vão a mercado captar recursos, no mercado primário (para investidores qualificados) ou mercado secundário (balcão) através de emissões de cotas. Se a captação for um sucesso eles fazem a aquisição dos ativos estipulados.

Ao adquirir esses ativos, passam a receber um rendimento mensal, que passam a distribuir para seus investidores que com isso começam a gerar renda passiva. Essa explicação é o básico do que de fato este mercado representa. 

Considero também que por natureza são ativos escassos, pois, preenchem um espaço no território e dependendo do local como grandes centros, principalmente no Sudeste onde tem aglomeração de pessoas, a tendência que esses espaços comecem reduzir e ficar mais difícil de encontrar espaço barato, com isso gera a alta dos preços do metro quadrado local.

Relação com juros


No início do ano escrevi um artigo sobre efeito borboleta, clique aqui para relembrar, onde a alteração de juros em um mercado faz o efeito contrário em outro. Nessa situação os FIIs tem forte relação com juros Selic e prêmio de juros de títulos atrelados ao IPCA.
 
Conforme o ano foi passando as expectativas do novo governo em passar as reformas e fazer os desinvestimentos do setor federal, aumentou. Com isso os juros para conter a inflação e estimular o desenvolvimento começam a cair de uma forma mais rápida e o mercado começa a precificar que teremos corte na Selic para os próximos meses. 

Este corte faz com que a renda fixa e os rentistas (pessoas que investem em poupança) comecem a procurar novos investimentos, porque aquele meio por cento ao mês já não existe mais e, diante disso, começam a procurar novos investimentos aumentando a oferta por ativos com liquidez. É aí que entram os FIIs.
  
Muitos assessores e consultores começam a informar e recomendar ao rentista que para conseguir um retorno melhor vai precisar assumir riscos e, antes de entrar na renda variável através de ações, os FIIs são os primeiros passos.

A volatilidade desta classe é menor em relação ao mercado acionário e são ativos fácil de entender como funcionam, pois, o brasileiro sempre escutou de seus pais, avos, parentes e até amigos que imóveis são um ótimo investimento.

Naquele artigo passado, citei que o spread (diferença de preço) entre o yield pago pelos FIIs e o prêmio pago pelos títulos do tesouro, eram atrativos. Mal imaginava que iriam ficar cada vez mais atrativos. O mercado tem uma métrica que precifica esse spread pelo risco, normalmente NTNB+2 e os FIIs são corrigidos pela inflação. No início do ano o spread médio dos ativos mais líquidos eram acima de 3, hoje já está acima de 4,5.

Fonte: Radar Palafiita – http://bit.ly/RadarFII


Diante do gráfico acima, nitidamente percebemos que o yield dos FIIs caíram porque os preços subiram e o título IPCA, com vencimento mais curto considerado no estudo, está com prêmio abaixo de 3 (2,87 nesse gráfico). O Yield médio do radar está em 7,41% anual. 

Agora vem a questão, os FIIs estão caros ou os títulos estão caros? 


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Se pensarmos que a tendência para os próximos anos é de um Brasil com juros reais de 1% a 2% ao ano, estamos diante de uma barganha, mas quem não acredita nisso tem que reavaliar qual ativo está mais atrativo no momento e, nesse quesito, eu vejo os FIIs com muito mais atratividade.


Evolução dos Proventos


2017 foi o ano que comecei a ver os proventos gerarem um fluxo de caixa interessante, pois, ate então eram insignificantes, não representavam nem 3% do aporte mensal.

2018 foi o ano em que as empresas começaram a pagar bons proventos, pois, o ciclo de prejuízos tinha diminuído e passaram a ter lucros todos os trimestres e minha acumulação em FIIs já era maior e foi quando comecei ver que os FIIs estavam fazendo com que meus aportes somados com os proventos recebidos aumentavam cada vez mais meu patrimônio.

Fonte: o autor


Perceba no gráfico acima, ano fechado de 2018, como os FIIs vão subindo lentamente, mas que o crescimento ao final do ano foi de 119%.

Percebe-se também neste gráfico a diferença de distribuição entre as classes. Nas ações o fluxo de caixa é diferente e sazonal, onde alguns meses são ótimos, chegando a ser o dobro dos FIIs, e em outros meses praticamente são ¼ dos FIIs. Essa é outra característica que faz os FIIs serem o coringa.

Para entender melhor, imagina que você já tenha um patrimônio de uns 20 mil reais em FIIs, logo você aporta 1 mil reais por mês, ou seja, 5% em relação ao patrimônio alocado, mas você recebe 100,00 reais das distribuições dos ativos, fazendo com que seu aporte agora seja de 1100,00 reais. Você ganhou 10% a mais de aporte e 0,5% de crescimento patrimonial. Essa é a lógica e a importância dos FIIs no portfólio global.


Primeiro Semestre (2019)


Encerrando o primeiro semestre, onde tive a oportunidade de subscrever o direito das novas emissões e junto disso a atratividade em relação aos títulos eram melhor, exerci  100% dos direitos. Aproveitei o semestre e ainda devo continuar aproveitando o próximo, que deve continuar tendo novas emissões. Fazendo isso além de ajudar o gestor em aumentar a capacidade de gerar renda e o aumento de patrimônio do fundo, também estou sendo beneficiado do bom cap-rate e ajudando a indústria a ter cada vez mais liquidez.

Fonte: o autor


Observando o gráfico acima, o crescimento dos proventos continua em linha com o ano de 2018 e a mesma sazonalidade das ações se mantem com meses muito bons e meses ruins, mas os FIIs continuam lá, gerando novas distribuições, crescendo mês após mês.

Fazendo uma breve analogia infantil, digamos que os FIIs são a tartaruga e as ações são a lebre.

O semestre fechou com um crescimento de 20,1% referente ao fechamento do ano passado, hoje só a distribuição dos FIIs representa em torno de 25% do meu aporte. Ainda é pouco, mas nos meses que vem somados com distribuição das ações chegam a passar de 50%.

Como podem perceber, ainda estou em fase de acumulação, mas hoje tenho um fluxo de caixa muito interessante. Minha estratégia já é bem definida onde só preciso manter a disciplina e a paciência.

E agora o FII são ou não são o coringa no meio de tantos investimentos que temos a disposição no mercado? 


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Eu acredito que esse momento ainda é só o começo da transformação deste mercado. Os Reits (FIIs americanos) tem um valor de mercado acima de 1 trilhão de dólares, já passaram por bolhas especulativas e continuaram o crescimento mesmo estourando a bolha imobiliária. Por aqui o valor de mercado e valor patrimonial recém passou dos 50 bilhões de reais. 

Um mercado que tem 25 anos desde o primeiro FII e que há menos de dez anos foi ter maior liquidez. Ainda tem muito para desenvolver, muitos FIIs novos surgiram nesta década e muitos outros surgirão na próxima.

Fundos institucionais e de pensões já começam a alocar capital nesta classe. Entre todo esse desenvolvimento a surgir ainda tem um porem, aquele risco externo que não temos controle, o risco da tributação nos proventos. Mesmo se acontecer, os FIIs ainda serão muito atrativos pelo lastro que carregam.


“O mercado sempre será receptivo para quem der início a um programa previdenciário” – Luiz Barsi.


Saimon_Rijo





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